서브프라임 모기지 사태, 모두들 한번쯤은 들어 보셨을 것이라고 생각하는데요.
서브프라임 모기지론이라는 미국의 부동산
대출 상품으로 발발한 사태입니다.
우리나라 주택담보대출과 같은 상품으로 보아도
되는데요.
신용과 소득이 낮은 사람에게도 부동산을
담보로 대출을 해줄 수 있는 상품이었습니다.
미국은 신용등급이 프라임/알트에이/서브프라임으로 나뉘어져 있으며
그 중 서브프라임은 가장 낮은 신용등급에
속했습니다.
우리나라와 마찬가지로 낮은 신용등급을 가지고
있는 경우에는 대출을 받기 힘들었겠죠?
따라서 서브프라임 등급의 사람들에게 굉장히
인기가 많은 상품이었으며,
은행들 또한 인기에 힘입어 계속해서 대출을
실행하였습니다.
도대체 왜?!
신용도가 낮은 사람들에게 대출을 해주는
것은
리스크가 높은 행동임에도 불구하고 미국의 은행들은 계속해서 대출을 실행하게 되었을까요?
이러한 배경에는 당시 미국의 상황을 살펴보아야
하는데요.
IT버블
붕괴와 911테러, 아프가니스탄 전쟁 등으로 미국내 경제가
악화되자
초저금리 정책을 실시하고 있었습니다.
2004년에
미국의 금리는 1%였죠.
연준의 금리가 1%로 인하되니 주택대출에 대한 이자 또한 낮아졌고,
주택가격 상승률이 대출이자율보다 높았기
때문에 은행은 대출자가 혹여 파산하더라도
은행은 담보로 잡힌 주택을 처분하면 되기
때문에 대출을 계속 해주게 되었죠.
높은 이자율로 대출을 실행하게 되더라도
집 값의 상승이 더욱 높았으니
대출해주는 은행도, 집을 사려 대출받는 미국인도 서로 윈윈하는 상품으로 보였습니다.
여기까지 본다면 은행에서 적당하게 서브프라임
모기지론을 운용했다면
아마 판타지가 깨지는 일은 없었을 것입니다.
하지만 사람은 욕심이 끝이 없죠.
은행은 대출을 해줄 돈이 한계에 다다르자
자산 유동회사에게 주택저당 채권을 판매하게
되는데요.
주택저당 채권이라는 것은
은행이 담보로 가지고 있는 권리를 판매하는
것과 마찬가지라고 생각해도 되겠죠?
자산 유동회사는 은행으로부터 주택저당채권을
계속해서 구매하기 위한 투자금이 필요했습니다.
결국 자산 유동회사는 본인들의 주택저당채권을
모아
이것을 담보로 주택저당증권(MBS)을 만들고 이후 이를 구매해줄 투자은행을 찾게 되었죠.
주택저당증권(MBS)은 주택을 담보로 대출을 해준 주택저당채권을
재판매 하는 상품으로 보면 되는데요.
미래에 받을 채권을 미리 현금화하는 일종의
자산 유동화증권이에요.
주택저당증권은 주택저당채권을 여러 개 묶어서
신용등급을 나누었는데요.
AAA등급의
주택저당증권은 돈을 잘 갚고
BB등급
이하는 돈을 안 갚을 확률이 높다는 뜻이 되겠죠.
AAA등급, AA등급은 구매한 곳은 주로 리먼 브라더스와 같은 투자은행이었는데요.
등급이 높은 주택저당증권은 잘 팔렸으나
BBB등급
이하의 주택저당증권은 잘 팔리지 않았죠.
잘 팔리지 않는 상품을
다시 또 묶어서 새로운 상품으로 발행이
가능했기 때문에
투자은행은 부채담보부증권(CDO)을 또! 만들어내는데요.
이 상품은 낮은 등급을 재구성해서 하나로
만든 파생상품으로
잘 팔리지 않는 주택저당증권을 묶어서 새로운
부채담보부증권(CDO)을 만들어 낸 것입니다.
이 부채담보부증권(CDO)이라는 주머니 속에 AAA등급의 주택저당증권(MBS)과
BB등급의
주택저당증권(MBS)이 섞여 있었습니다.
그러나 이 부채담보부증권(CDO)의 신용평가는 AAA등급 혹은 AA등급을 받는 경우가 발생했어요.
부채담보부증권(CDO)의 신용등급이 높을지라도 신뢰를 할 수 없는 등급이었는데요.
이렇게 누가 봐도 안 팔리는 등급을 뒤섞어
놓은 상품을 어떻게 계속 판매했을까요?
바로 국제적으로 유명한 무디스와 S&P에서 도맡아 했기 때문이에요.
두 회사는 낮은 등급의 부채담보부증권에도
높은 신용등급을 준 것이죠.
투자은행이 부채담보부증권(CDO)을 많이 팔아야만
신용등급평가 회사들이 돈을 벌 수 있었기
때문이죠.
돈의 흐름을 간략하게 표현해보자면
은행 <-
자산 유동회사 <- 투자은행 <-개인투자자
및 헤지 펀드
이렇게 꼬리에 꼬리를 물고 계속해서 상품이
생기게 되었는데요.
여기에 더불어 보험회사마저 또 다른 파생상품을
만들어 냈습니다.
바로 신용파산 스와프(CDS)라는 상품이었습니다.
채권자가 파산하여 채무자에게 대출금을 갚지
못한다 하더라도
보증을 서준 보증회사가 채무자에게 돈을
대신 갚아주는 상품이었습니다.
따라서 보증회사, 보험회사는 채권자가 채무 불이행으로 망하지만 않는다면
보증수수료를 받기 때문에 이익을 얻을 수
있었습니다.
그래서 신용등급이 낮은 부채담보부증권(CDO) 에도 보증서를 발행했고,
투자자들은 보험회사가 보증서를 발급해주었으니,
맨 위로 돌아가 서브프라임 등급의 채무자가
파산하더라도
보험회사에서 대신 돈을 주기 때문에 투자자들은
돈을 잃을 가능성이 없죠.
세계적으로 유명한 신용평가회사의 높은 신용등급
산출과 보험회사의 보증까지,
높은 수익과 함께 안전성을 보여주었으니
매력적인 투자처로 볼 수 있었습니다.
보험회사도 계속해서 집값이 오르는 상황이었기
때문에
채권자가 망하는 일이 없을 것이라 판단했기에
계속해서 신용파산 스와프(CDS)를 판매했어요.
당시 부채담보부증권(CDO)과 신용파산 스와프(CDS)는 엄청난 거래량을 보여주었는데요.
세계 여러 국가들의 투자회사들이 모이게
되었으며
노르웨이의 경우 납세자들이 낸 1억 2천만 달러가 부채담보부증권(CDO)에
투자되었습니다.
이런 상황이 지속되는 도중에 저금리로 인한
경기과열이 우려된 미국정부는
2006년
6월에 기준금리를 5.25% 인상하게 되었습니다.
여기서부터 폭탄이 터지기 시작했죠.
신용도가 낮은 채무자들은 높은 이자를 감당하지
못하고 결국 파산하기에 이르렀습니다.
계속해서 파산하는 사람들이 많아지고 부동산의
매물은 많아졌어요,
이렇게 되니, 결국 저금리로 상승했던 부동산의 거품은 꺼져버렸는데요.
주택을 담보로 갖고 있던 은행들은 담보였던
주택을 매수자가 없으니
가지고 있을 수밖에 없었고,
미국의 주택담보 대출은 집을 포기해버리면
남은 대출원금을 갚지 않아도 됐기 때문에
파산해버린 채무자들에게 원금과 이자 또한
회수할 수 없었죠.
부동산거품이 꺼지자 높은 이자를 버틸 수
있는 사람들, 즉 파산하지 않은 사람들마저
대출원금보다 집값이 더욱 싸졌기 때문에
대출을 일부러 갚지 않고 집을 포기해버리는
현상까지 일어나게 됩니다.
고위험 상품이었던 부채담보부증권(CDO)과 신용파산 스와프(CDS)에 투자했던
개인 투자자들과 헤지 펀드가 제일 먼저
손해를 보았고,
뒤이어 투자은행 베어스턴스, 메릴린치, 홍콩상하이은행, 시티은행 AIG보험회사
모두 피해를 입었죠.
미국의 4대
투자은행으로 불렸던 리먼 브라더스는
서브 프라임 모기지 사태로 결국 직원들을
모두 해고했고
2008년
9월15일에 6130억
달러의 부채를 감당하지 못해서 파산 신청을 하게 되었습니다.
서브프라임 모기지론의 후폭풍을 막기 위해서
미국은 다시 금리를 내리고
세금을 지원해서 몇 개의 기업을 살렸다고
하는데요.
서브프라임 모기지론으로 욕심을 부리던 은행들과
투자자들은
미국 국민이 낸 세금 덕분에 살았고 국민들만
피해를 본 사태로
이익은 사유화하고 손실은 사회화하는 시스템이라며
비난의 목소리를 볼 수 있었습니다.
길고 긴 서브프라임 모기지 사태에 관해서
알아보았는데요.
많은 사람들이 코로나19 이후 미국연방준비제도의 저금리 정책을 거론하며
같이 이야기하는 주된 주제인데요, 여러분들은 어떻게 생각하시나요?